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民宿集群的本質(zhì)是社區(qū)運(yùn)營(yíng)

導(dǎo)語(yǔ)：民宿最早作為旅游景區(qū)的住宿配套，在經(jīng)歷了以獨(dú)立個(gè)人房屋市場(chǎng)化租賃、依托資源景觀改造的旅館的民宿1.0模式，以及集團(tuán)化小規(guī)模村落集中化存在的民宿2.0模式后，民宿逐漸向嵌入群落化、區(qū)域集群化的3.0模式演進(jìn)。

“民宿集群化發(fā)展”是民宿未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路；絕大部分民宿主和投資人都認(rèn)識(shí)到了單體民宿發(fā)展的艱難性，不僅僅是單體民宿物業(yè)的局限性，更多的是運(yùn)營(yíng)的限制。

首先我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，幾乎所有民宿都面臨著一個(gè)淡旺季的嚴(yán)峻困難，旺季一房難求，淡季一個(gè)客人都沒(méi)有，這里面就有一個(gè)問(wèn)題，大部分單體民宿因?yàn)轶w量太小的原因，無(wú)法接納淡季階段國(guó)內(nèi)大量的年會(huì)和活動(dòng)，再加上大部分單體民宿各自為戰(zhàn)，缺乏大的活動(dòng)空間以及功能性配套業(yè)態(tài)，更是讓淡季的市場(chǎng)需求“擦肩而過(guò)”，望洋興嘆。

我們都能看到，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的民宿度假需求仍然是持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的，大部分選擇民宿住宿的消費(fèi)者，除了看中民宿的個(gè)性化之外，對(duì)于多元業(yè)態(tài)，多風(fēng)格品牌的選擇還是充滿期待的，包括復(fù)購(gòu)都來(lái)自于這樣的需求。

而只有通過(guò)民宿集群化發(fā)展，才能集合多品牌、多業(yè)態(tài)，滿足消費(fèi)者多元化消費(fèi)需求。

01

民宿集群化的必要性

民宿本質(zhì)上是對(duì)居住群落、原生社區(qū)或特定環(huán)境的介入式體驗(yàn)，這種體驗(yàn)已經(jīng)超出了一般旅游住宿的功能性需求，從而成為旅游體驗(yàn)的一部分，甚至是休閑旅游的目的地。

從這個(gè)角度講，民宿集群化應(yīng)該是民宿的一種本源形態(tài)，只有形成集群才能有原生社區(qū)或群落的體驗(yàn)感受，否則缺乏完整的民宿群落的體驗(yàn)。

同時(shí)，單體民宿做到一定的規(guī)模很容易失去“建筑和自營(yíng)結(jié)合的尺度“、”主人文化和客人互動(dòng)的溫度“，區(qū)域民宿群落即能保持民宿規(guī)?；l(fā)展的需要又能維系民宿獨(dú)特的內(nèi)涵與意義。

02

民宿集群化的優(yōu)勢(shì)

打造民宿集群，破解民宿配套和公共供給不完善， 單店民宿痛點(diǎn)很多，不可能將運(yùn)動(dòng)體系、休閑娛樂(lè)、文娛空間等容納到每個(gè)單體民宿之中。

但是通過(guò)民宿群落的方式，比如結(jié)合20家主流民宿業(yè)態(tài)，在加上上下游產(chǎn)業(yè)鏈，比如文創(chuàng)、娛樂(lè)、休閑等功能區(qū)間，都可以融入到民宿當(dāng)中。

用不同的上下游產(chǎn)業(yè)鏈將幾十種單一的品種形成一個(gè)民宿的聚集區(qū)，這樣的方式或許可以解決單體民宿的痛點(diǎn)，真正形成嵌入式的旅游體驗(yàn)社區(qū)。

比如幾個(gè)民宿單店不能很好的把咖啡廳經(jīng)營(yíng)起來(lái)，餐廳也不能獲得可觀的回報(bào)，相應(yīng)的文娛等區(qū)域公共設(shè)施或業(yè)態(tài)的供給不充分，不能形成有效的運(yùn)營(yíng)，但是通過(guò)民宿群落的方式，發(fā)揮他們經(jīng)營(yíng)民宿的專業(yè)性，將所有的公共配套交給其它業(yè)主來(lái)做，就能解決了單體民宿發(fā)展的痛點(diǎn)，升級(jí)和豐富民宿群落化的旅游體驗(yàn)。

03

單體民宿如何品牌化

把單體民宿的品牌資源轉(zhuǎn)換成名宿集群的區(qū)域品牌資源， 民宿做得最好的往往是那些網(wǎng)紅的品牌民宿。

因?yàn)樗鼈冇泻軓?qiáng)的品牌號(hào)召力，有很好的客戶資源，有很好的媒體支持，所以它有很好的效益。

但畢竟這是極少數(shù)，通過(guò)民宿集群打造區(qū)域民宿品牌，能夠充分的將單店的品牌帶動(dòng)效應(yīng)轉(zhuǎn)換成民宿集群的區(qū)域品牌效應(yīng)，從而扶持和帶動(dòng)域內(nèi)其他民宿的整體發(fā)展。

成體量的民宿群落能帶來(lái)可觀的流量，提供相應(yīng)的客流保障，一些往往通過(guò)單店很難拿出大量資源去做的推廣工作，通過(guò)民宿集群區(qū)域品牌的系統(tǒng)化集中推廣，能夠?yàn)閰^(qū)域整體的民宿業(yè)帶來(lái)持續(xù)的口碑效應(yīng)，形成品牌價(jià)值，避免單店對(duì)旅游OTA平臺(tái)營(yíng)銷的過(guò)渡依賴，喪失打造自身品牌的能力。

04

如何做民宿集群

以民宿為切入口的文旅項(xiàng)目，目前的建設(shè)投資模式主要分為3種。

一種模式為“政府+社會(huì)資本+文旅公司+服務(wù)商”：

政府整合多方資金，推進(jìn)園區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)；社會(huì)資本通過(guò)文旅進(jìn)行項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)；文旅公司負(fù)責(zé)管理，投資部分引領(lǐng)性項(xiàng)目；服務(wù)商協(xié)同咨詢、規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)、推廣的整個(gè)流程。

另一種模式為“政府（村集體）+文旅公司（一般是市級(jí)國(guó)有單位）+運(yùn)營(yíng)公司”：

村集體公司將村民宅基地、農(nóng)地等資源打包，流轉(zhuǎn)給文旅公司；文旅公司負(fù)責(zé)投資建設(shè)，持有項(xiàng)目資產(chǎn)；村集體公司與文旅公司以及社會(huì)企業(yè)共同成立項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理公司；村集體公司與文旅公司將資產(chǎn)租賃給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理公司，收取保底租金及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分紅。

第三種模式為“政府（村集體）+文旅公司+社會(huì)企業(yè)”：

村集體公司將村民宅基地、民房、農(nóng)地等資源打包，流轉(zhuǎn)給文旅公司（只收租），或者資源入股與文旅公司合資建立運(yùn)營(yíng)公司（收租+分紅，村集體一般不參與管理經(jīng)營(yíng)）；文旅公司負(fù)責(zé)招商社會(huì)企業(yè)投資以及公共空間的建設(shè)；社會(huì)企業(yè)可分為完全自投自建、部分投資（只投軟不投硬）、完全不投資。

不管哪種模式，都需要一個(gè)有著超強(qiáng)整合運(yùn)營(yíng)能力的運(yùn)營(yíng)公司規(guī)劃管理，它們以空間租賃和空間運(yùn)營(yíng)來(lái)盈利。招商租賃收入+場(chǎng)地租賃收入（大型活動(dòng)的場(chǎng)地費(fèi)用）+旅行線路收入+餐廳收入（自持）+特產(chǎn)銷售。餐廳是自持，民宿只做客房不做餐飲，但是可以自帶輕餐飲。

難點(diǎn)是：

1.前期的業(yè)態(tài)規(guī)劃和頂層設(shè)計(jì)如：（公共空間的經(jīng)營(yíng)和使用、各個(gè)業(yè)態(tài)的規(guī)模比例、運(yùn)營(yíng)公司的股權(quán)比例）做到各個(gè)小業(yè)態(tài)的利益平衡，不能厚此薄彼；

2.建設(shè)過(guò)程中合理安排施工動(dòng)線及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中相鄰權(quán)（空間意義上的地理關(guān)系及時(shí)間意義上的先后關(guān)系）糾紛的解決處理；

3.強(qiáng)活動(dòng)營(yíng)銷的C端客戶引流與留存以及B端客戶的對(duì)接與維護(hù)